Odpočet úroků z hypotéky při prodeji nemovitosti: Pozor na skrytou daňovou past

Má to však háček, o kterém většina prodávajících nemá ani tušení. Pokud se rozhodnete nemovitost během kalendářního roku prodat, nárok na odpočet úroků za daný rok zaniká — a to včetně měsíců, kdy jste nemovitost ještě vlastnili a úroky poctivě platili.

Aktuální pravidla odpočtu úroků z hypotéky

Odpočet úroků z úvěru na bydlení funguje jako nezdanitelná část základu daně podle § 15 zákona o daních z příjmů (ZDP). Neodečítá se tedy přímo z vypočtené daně, ale snižuje částku, ze které se daň počítá. Při základní 15% sazbě daně z příjmů získáte zpět 15 % ze sumy uplatněných úroků.

Roční limity odpočtu závisí na datu pořízení nemovitosti:

• Nemovitosti pořízené do 31. 12. 2020: Maximální roční odpočet ze základu daně činí 300 000 Kč. Daňová úspora při 15% sazbě dosahuje až 45 000 Kč za rok.
• Nemovitosti pořízené od 1. 1. 2021: Maximální roční odpočet ze základu daně činí 150 000 Kč na společně hospodařící domácnost. Daňová úspora při 15% sazbě dosahuje až 22 500 Kč za rok.

Pro uplatnění odpočtu musíte splňovat tři základní podmínky:

1. Jste dlužníkem nebo spoludlužníkem uvedeným v úvěrové smlouvě.
2. Nemovitost vlastníte (nebo spoluvlastníte).
3. Objekt slouží k vaší vlastní bytové potřebě nebo k trvalému bydlení nejbližších příbuzných (manžel/ka, děti, rodiče).

Prodej nemovitosti během roku: V čem spočívá daňová past?

Lidé si často myslí, že pokud nemovitost prodají např. v září, v daňovém přiznání si uplatní poměrnou část — tedy zaplacené úroky za leden až září. Zákon o daních z příjmů (§ 15 odst. 4) však stanovené podmínky definuje striktně:

Základ daně lze snížit pouze ve zdaňovacím období, po jehož celou dobu poplatník předmět bytové potřeby vlastnil... V roce nabytí vlastnictví však stačí, jestliže předmět vlastnil ke konci zdaňovacího období.

Z toho vyplývají dvě zásadní situace:

• Rok nákupu: Pokud nemovitost koupíte v průběhu roku (např. v květnu) a k 31. prosinci jste jejím vlastníkem, odpočet úroků uplatnit můžete za měsíce, kdy jste úvěr platili.
• Rok prodeje: Pokud nemovitost v průběhu roku prodáte, nesplňujete podmínku vlastnictví po celé zdaňovací období ani k 31. prosinci. V důsledku toho ztrácíte nárok na odpočet za celý tento kalendářní rok.

Ačkoliv vám banka začátkem následujícího roku automaticky pošle potvrzení o zaplacených úrocích za měsíce do předčasného splacení, nemáte právo tento doklad v daňovém přiznání nebo u zaměstnavatele použít.

Příklad z praxe: Jak prodej v říjnu připravil prodávajícího o tisíce

Petr si v roce 2022 pořídil byt na hypotéku. V roce 2026 se rozhodl byt prodat a odstěhovat do nájmu.

• Období leden–září 2026: Petr nemovitost vlastní, řádně splácí hypotéku a na úrocích bance zaplatí 60 000 Kč.
• Říjen 2026: Dochází ke vkladu vlastnického práva nového majitele do katastru nemovitostí a doplacení hypotéky.
• Leden 2027: Banka zasílá Petrovi potvrzení o zaplacených úrocích za rok 2026 ve výši 60 000 Kč.

Očekávání: Petr počítá s tím, že si ze základu daně odečte 60 000 Kč, což mu při 15% dani vrátí 9 000 Kč.

Realita: Protože k 31. 12. 2026 již byt nevlastnil, nesplnil zákonnou podmínku. Finanční úřad nárok odmítne (nebo v případě kontroly daň dodaní včetně penále). Petr dostane zpět 0 Kč.

Praktický tip při plánování prodeje

Pokud plánujete prodej nemovitosti na přelomu roku a máte možnost ovlivnit termín podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí, správné načasování vám může ušetřit peníze:

• Pokud vlastnické právo na nového majitele přejde 30. prosince, o odpočet za celý končící rok přicházíte.
• Pokud vklad vlastnického práva proběhne až 2. ledna, byli jste vlastníky po celý předchozí kalendářní rok. Za předchozí rok tak uplatníte plný odpočet zaplacených úroků (nepřijdete o něj ani v případě, že hypotéku v lednu doplatíte).