Hypotéky v říjnu 2026: Proč sazby po jarním obratu neklesají a co čekat v dalších měsících?

Není to žádný náhlý podzimní výkyv. Letošní zdražování hypoték odstartovalo už na jaře a postupně rozptýlilo naděje, že se brzy vrátíme k éře „levných peněz“. Proč se tak stalo a co se vlastně skrývá v cenovce, kterou vám banka nabídne?

Pohled do zákulisí: Z čeho se skládá úrok vaší hypotéky?

Často se setkáváme s představou, že když Česká národní banka (ČNB) pohne se svou základní sazbou, hypotéky ji okamžitě poslušně následují. Ve skutečnosti je tvorba ceny hypotéky spíše jako pečení chleba – potřebujete několik surovin a ČNB dodává jen jednu z nich.

1. ČNB a její repo sazba: Krátké peníze

Dvoutýdenní repo sazba ČNB (v současnosti 3,75 %) určuje cenu peněz na pouhých čtrnáct dní. Ovlivňuje především spořicí účty nebo firemní úvěry. U hypotéky na 30 let však tato sazba funguje jen jako náladoměr a signál, kterým směrem se ekonomika ubírá.

2. Úrokové swapy (IRS): Velkoobchod s penězi

Tohle je nejdůležitější položka. Když vám banka slíbí pevnou sazbu například na 3 nebo 5 let, sama si na tuto dobu musí peníze předem nakoupit a zajistit na mezibankovním trhu. Nástrojem pro tento nákup jsou tzv. úrokové swapy. Pokud na finančních trzích vzroste cena těchto víceletých zdrojů, bance se okamžitě zdraží základní surovina. A přesně to se letos stalo.

3. Konkurence se státními dluhopisy

Banka má vždy na výběr: půjčí peníze rodině na rodinný dům, nebo je půjčí českému státu nákupem státních dluhopisů? Půjčka státu je bez práce a bez rizika. Aby se bance vyplatilo půjčit raději běžnému člověku, musí být úrok u hypotéky přirozeně o něco vyšší než výnos jistých státních dluhopisů.

4. Bankovní marže sražená na minimum

K nákladům na peníze si banka připočítává svou marži. Ta kryje riziko nesplácení, provoz poboček a tvoří zisk. Běžně se tato marže pohybuje kolem 1 procentního bodu. Letos je ale situace jiná: banky mezi sebou bojují o každého klienta tak tvrdě, že své marže osekaly na naprosté minimum, jen aby nemusely zdražovat ještě výrazněji.

Co stojí za letošním růstem sazeb?

Zlom nastal už během jara 2026 a stály za ním tři hlavní impulsy:

• Zdražil velkoobchodní trh: Cena víceletých peněz na mezibankovním trhu od jara vzrostla o více než jeden procentní bod. Bankám zkrátka podražily vstupy.
• Tvrdohlavá inflace ve službách: Celková inflace sice nevypadá dramaticky, ale ceny v obchodech a především ve službách odmítají klesat tempem, které by centrální bance dovolilo měnovou politiku výrazně uvolnit.
• Opatrná centrální banka: ČNB dala jasně najevo, že zlevňování končí. Bankovní rada otevřeně varuje, že sazby zůstanou vyšší po delší dobu, než si trh původně maloval.

Co přinesou další měsíce? Predikce pro závěr roku 2026 a rok 2027

Makroekonomické modely a chování finančních trhů ukazují poměrně jasný scénář pro nadcházející období.

Závěr roku 2026: Zamrznutí v pásmu 5,0 až 5,3 %

V následujících měsících je prostor pro plošné zlevňování v podstatě uzavřený. Banky už nemají kam ustupovat – své marže stáhly tak nízko, že další růst nákladů by znamenal půjčovat se ztrátou. Do konce roku se proto sazby udrží v pásmu 5,00 % až 5,30 %. Výjimkou mohou být pouze drobné marketingové akce na podporu energeticky úsporného bydlení.

První polovina roku 2027: Opatrné tání ledů

K obratu trendu může dojít až v příštím roce, a to pouze za předpokladu, že zkrotne mzdový růst a uklidní se situace na zahraničních dluhopisových trzích.

Ani v tom nejoptimističtějším scénáři ale nečekejte návrat k sazbám kolem 2 nebo 3 procent, jaké pamatujeme z let 2020 a 2021. Šlo o historickou anomálii. Novým dlouhodobým normálem pro zdravou ekonomiku je pásmo 4,30 % až 4,70 %, ke kterému se trh v průběhu roku 2027 může jen velmi pozvolna přibližovat.